Вже третій рік поспіль попри повномасштабну війну питання купівлі-продажу-оренди житла в Україні не втрачає актуальності. Зокрема, в Одеському районі, не зважаючи на небезпеку та обстріли, ріст курсу долара, - ринок нерухомості живе. За словами директора агентства нерухомості "Вітязь N" Олександра Штика, купують житло не лише вимушені переселенці, а й ті, хто хоче покращити житлові умови, інвестувати у житло навіть в межах своїх рідних населених пунктів. Чому підвищилась оренда, які зараз ціни на будинки і квартири у колишньому районі, що користується більшим попитом, і чому Біляївка у пріоритеті, Олександр розповів Біляївка.City.
Чому зросла оренда житла у Біляївці
Зараз, як і у 2022 році, говорить Олександр, бажаючих винайняти житло значно більше, ніж тих, хто його здає. Пів року тому був просто бум, наразі ситуація не така катастрофічна.
Щодо цін, на початку 2022 двокімнатну квартиру з ремонтом у Біляївці можна було винайняти за три тисячі гривень, зараз однокімнатну пропонують за чотири.
Ціна на оренду приватних будинків теж піднялась приблизно з чотирьох до шести тисяч гривень, але це з усіма зручностями.
Підняття цін, пояснює Олександр, можна назвати штучним. Пов’язане воно з тим, що до Біляївки і навколишніх сіл два роки тому почали активно приїжджати ті, кому житло треба було терміново на нетривалий час. Ці люди мали гарний заробіток і готові були платити значно вищу ціну за оренду, аби господарі швидко погодились. Ці люди їхали, на їх місце приїжджали інші, які також були спроможні сплачувати вищу ціну. Так на ринку утворилася нова завищена ціна.
- Поки попит перевищує пропозицію, такі ціни триматимуться, так було завжди. Знизиться попит, тоді і ціна піде вниз. Наразі орендодавці її не хочуть знижувати, - говорить Олександр. - Інколи доводиться пояснювати, що тимчасові квартиранти, які мають достойний заробіток, поїдуть, залишаться місцеві. Зарплати в них значно менші, і треба визначатися.
Затребувані зараз в оренді, за його словами, більше квартири, ніж будинки. За останнім, пояснює, треба більше доглядати. В приватному будинку, як правило, є подвір’я, город, сад, але не всім це потрібно. У квартиру зайшов, - і все готове.
Продаж нерухомості в Біляївці та районі - купують навіть неліквід
Збільшився за останній рік і продаж нерухомості. Якщо до 2022 року було три угоди на місяць, то зараз, за словами Олександра, може бути і одна-дві на тиждень. Це хороша активність.
На деякі об’єкти, які виставляли на продаж ще до повномасштабної війни, ціни підвищились приблизно на 10%.
Наразі купують і середньої вартості будинки, і дорогі. Хтось вважає це інвестицією, комусь дійсно потрібне житло.
За словами Олександра, ціна на покупку підвищилась з тієї ж причини, що і оренда - попит перевищує пропозицію. За останні два роки багато об’єктів продалися, а нових майже не поступає.
Скрін з ОЛХ
Якщо рахувати, що у Біляївці плюс-мінус 5000 тис дворів, два роки тому у продажу було близько 90 об’єктів. Зараз - у два рази менше. Це і квартири, і будинки.
- Останні роки купували і ті будинки, які не могли продатися роками, пішов зараз навіть неліквід, - говорить Олександр. - Було багато будинків за 10-12-15 тисяч доларів, - вони практично усі продались, мало що залишилось. Активний продаж був протягом другої половини 2022 і протягом 2023 року. Деякі об’єкти продавались за два тижні. Якщо ціна космічно завищена, то чекати клієнта доведеться значно довше.
Ще один нюанс, пояснює наш спірозмовник, рік тому багато з тих, хто виїхали за кордон, почали активно продавати свою нерухомість. Бо люди думали залишатися там. Пів року тому, коли почали говорити про скорочення виплат біженцям, про нові правила тощо, ситуація змінилась. Люди зняли свою нерухомість з продажу, мовляв, почекаємо. А дехто навпаки, працюючи за кордоном, приїздить сюди і купує тут нерухомість.
Покупці – переважно місцеві жителі, частина - одесити, частина – сільські жителі, які вирішили переїхати у місто.
Щодо переселенців, то серед них попиту на покупку житла немає. З усіх покупок – їх частка це лише 10-15%. Як правило, купують тут житло ті переселенці, яких щось пов’язує з Біляївкою, або тут живуть родичі чи знайомі.
Одесити звернули увагу на нерухомість у Біляївці після того, як почалися часті обстріли Одеси. Вони хотіли і купувати, і орендувати. Постійно жити тут не збиралися – це було на про всяк випадок. Люди шукали безпечне місце, куди можна у разі необхідності приїхати і перебувати деякий час.
У селах нерухомість купують менше
В селах колишнього Біляївського району, за словами Олександра, будинки теж купують, але дуже мало. Там нерухомість не дуже популярна, люди ставки роблять на Біляївці, бо тут більше цивілізації.
- В Маяках, наприклад, ціни на будинки вищі за Біляївку. Чому? Можливо, бо це траса, ближче до Одеси, річка. Однак продажі там слабі саме через високі ціни, - пояснює керівник агенства нерухомості.
Люди, зауважує він, не дуже зраз шукають річку. Це або для бізнесу, або для заможних людей, яким треба і асфальтований під’їзд. Головне зараз - місце, стан будинку, які в ньому є зручності.
- Біляївка затребувана, бо має гарне географічне розташування, тут є цивілізація, кипить життя, у порівнянні з іншими населеними пунктам. Багато хто запитує, щоб не було військових частин, щоб не було обстрілів. І наш богом дарований спокій і тиша приваблюють. Наприклад, був нещодавно у Чорноморську, там люди бідкались, що відчувають себе, як на лінії фронту, так буває гучно і неспокійно.
Навіть якщо порівнювати Біляївку з Теплодаром, пояснює Олександр, то ціни майже не відрізняються. Однокімнатна квартира в залежності від стану - 12-14 тисяч доларів, трикімнатна від 20-23. Однак, припускає він, Теплодар може просісти в ціні. Пов’язано це з вимкненням електроенергії. Газу там нема, а це і опалення, і приготування їжі, покупці це враховують.
Ціни на житло у Біляївці, що купують
За словами Олександра, нещодавно у Біляївці за сім тисяч доларів люди купили хатку з більш ніж 10 сотками землі. Вона невелика, не нова, але ціла і придатна до життя.
Якщо запит на газ у будинку, то і ціна вище - 10-12 тисяч доларів. Ще кілька таких хат зараз можна знайти.
Затребуваними залишаються сегмент від 15 до 30 тис доларів, де є зручності у будинку. Тобто якщо переводити у гривневий еквівалент, це ціна від 600 тисяч грн до 1,2 - 1,5 млн грн.
- Красивий, двоповерховий будинок у Біляївці продався за майже 100 тисяч доларів. Не так давно продались два будинки по майже 80 тис доларів. Пару об’єктів за 50 тис, і це все не центр.
Зараз, говорить Олександр, активність трішки стихла, можливо, впливає спека, ніхто не хоче їхати і щось дивитись.
Скрін з ОЛХ
Ціни на житло в Одесі
Взимку 2023 нерухомість в Одесі майже стояла і не продавалась, ціни просіли, говорить Олександр. Хоч ще рік тому по Одесі ціни були високі, навіть на вторинне житло. Двокімнатну квартиру у хрущовці продавали за 35 тис дол., в новобудовах ціна значно дорожча. Коли ціни просіли, подавали переважно ті, хто поступався у ціні.
- Чоловік просив за квартиру в Аркадії 85 тис доларів. Але свідомо спустив ціну до 75 і продав.
За даними дослідження ринку нерухомості в Україні від DIM.RIA, серед приватних будинків найвищий цінник в Київській області - $163 705. Для порівняння, на другому місці за ціною йде Одеська область з середнім показником $122156 за приватний будинок.
За інформацією ЛУН , у квітні 2024 року в ТОП-5 міст з найбільшою ціною за квадратний метр увійшли: Львів, Київ, Ужгород, Дніпро та Одеса.
Прогнози, що буде з ринком нерухомості
Щось прогнозувати Олександр не береться. Каже, що ринок нерухомості працює, поки у людей є гроші. Не буде – не куплятимуть.
- Тут немає залежності від сезону – літо це чи зима. Час настав, припекло, - і люди продають. Іншим треба – купують. Ціни, повторюсь, піднімаються через попит. Він у нас є, і поки люди готові платити гроші, ціна не падатиме, - припускає Олександр.
